Avocat en droit de l'Urbanisme à Marseille

L’obtention du permis de construire est une phase cruciale pour les pétitionnaires, qu’ils soient professionnels de l’immobilier ou particuliers, et nécessite d’être sécurisée au mieux sur le plan juridique.

Pour les tiers, comme les voisins ou les associations, cet acte administratif offre une opportunité d’examiner la légalité du projet autorisé, garantissant ainsi la protection de leurs droits et intérêts.

Faire appel à un avocat en droit de l’urbanisme est vivement conseillé pour vous guider dans vos démarches, au regard des subtilités procédurales et de la complexité croissante de cette matière.

Quels sont les projets nécessitant un permis de construire ?

Le permis de construire est une décision administrative individuelle par laquelle une autorité publique valide un projet de construction, conformément aux règles et contraintes locales en vigueur.

Toute nouvelle construction nécessite un permis de construire, indépendamment de sa destination (habitation ou autre), à l’exception des projets spécifiquement exemptés de toute formalité ou de ceux nécessitant uniquement une déclaration préalable.

Concernant les travaux sur les constructions existantes, l’obligation d’obtenir un permis de construire n’est plus la règle générale, mais demeure l’exception. En effet, cette autorisation administrative devient impérative selon la nature des travaux envisagés ou du changement de destination en découlant. A titre illustratif, sont soumis à l’obligation d’un permis de construire les travaux impliquant la création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol excédant 40 m2, ou 20 m2 si le projet se situe hors de la zone urbaine définie par le PLU.

Ce champ d’application est modifié en fonction de la localisation du projet, lorsque celui-ci s’inscrit dans une zone protégée, que ce soit au titre du Code de l’environnement (comme les réserves naturelles, sites classés, etc.) ou du Code du patrimoine (par exemple aux abords des monuments historiques ou dans les sites patrimoniaux remarquables).

Composition de la demande de permis de construire :

La demande de permis de construire impose la réunion de plusieurs éléments, dont un formulaire de demande (l’incontournable Cerfa, différent selon le projet envisagé), ainsi que différentes pièces limitativement énumérées aux articles R*. 431-4 et suivants du code de l’urbanisme.

La nature précise et exhaustive de cette liste apporte plusieurs avantages pour le pétitionnaire. Elle détermine notamment le moment à partir duquel le dossier doit être considéré comme complet et prévient toute modification du délai d’instruction résultant de demandes additionnelles des services instructeurs relatives à des pièces non listées.

Par principe, le recours à un architecte n’est pas obligatoire, mais le Code de l’urbanisme pose une série d’exceptions (art. L. 431-3 Code de l’urbanisme) définies notamment en fonction du statut du pétitionnaire ou encore de différents seuils.

A titre d’illustration, l’intervention d’un architecte est obligatoire dès lors qu’un particulier envisage une construction nouvelle d’une surface de plancher supérieure à 150 m2, ou s’il souhaite réaliser des travaux au droit d’une construction existante de plus de 150 m2, si ceux-ci impliquent une extension supérieure à 40 m2.

Par ailleurs, la complexité de la procédure peut être accentuée en fonction des caractéristiques du projet et de sa localisation.

A ce sujet, il est à noter que le projet peut être soumis à évaluation environnementale, au regard de sa nature, de son importance, de la zone géographique qu’il peut impacter… Cette évaluation environnementale peut être systématique ou issue d’un examen au cas par cas (art. R. 122-2 Code environnement). Le spectre des autorisations concernées par cette évaluation a été élargi par l’instauration d’une « clause-filet », pouvant viser tout projet dès lors qu’il est susceptible, notamment, d’avoir des incidences notables sur l’environnement.

Quel est le délai d’obtention d’un permis de construire ?

A partir de la date de dépôt du dossier complet en mairie, le délai d’instruction est de deux mois pour les maisons individuelles, et de trois mois pour les autres projets (art. R.*423-23 Code de l’urbanisme).

Ces délais peuvent toutefois être majorés si le projet se situe en secteur protégé.

Dans tous les cas, le délai d’instruction peut être modifié dans un délai d’un mois suivant le dépôt du dossier en mairie (art. R*. 423-24 à R*. 423-33 du Code de l’urbanisme).

La décision de l’administration :

Le pétitionnaire bénéficie du principe d’autorisation implicite, par lequel l’absence de réponse de l’autorité compétente pendant le délai d’instruction vaut accord (art. R.*424-1 Code de l’urbanisme).

Une nouvelle fois, diverses exceptions viennent nuancer ce principe. Par exemple, le silence des services instructeurs vaut décision implicite de rejet en cas d’avis défavorable ou favorable mais assorti de prescriptions de l’architecte des bâtiments de France (article R*. 424-3 Code de l’urbanisme).

En cas de permis tacite, il est recommandé de demander à l’autorité compétente d’en délivrer certificat (art. R.* 424-13 Code de l’urbanisme), afin de sécuriser au mieux la situation.

Naturellement, l’administration peut également vous délivrer une décision explicite sous forme d’arrêté, qui peut être favorable, favorable et assortie de prescriptions ou défavorable.

Les motifs de fait et de droit viendront motiver les décisions défavorables et celles favorables assorties de prescriptions spéciales.

Que vous soyez un particulier, une association, un professionnel de l’immobilier ou une collectivité, découvrez nos services en droit de l’urbanisme à Marseille, en nous contactant dès aujourd’hui.

Les délais de recours contre un permis de construire :

Très classiquement, le délai de recours est de deux mois, mais le point de départ varie en fonction des situations.

S’agissant des pétitionnaires, ce délai court à compter de la réception de la lettre recommandée avec accusée de réception (ou du courrier électronique, si ce moyen de communication a été accepté) valant notification de la décision défavorable ou de la décision favorable assortie de prescriptions.

Pour les tiers, ce délai court à compter de l’affichage du permis sur le terrain pendant une période de deux mois continue. Le panneau d’affichage doit comporter les mentions obligatoires, dont celles relatives aux délais et voies de recours. A défaut, ces délais ne seraient pas opposables. De la même manière, toute erreur substantielle d’affichage sur l’importance et la consistance du projet empêche le déclenchement du délai de recours.

Qui peut agir contre un permis de construire ?

Tous les tiers sont recevables à agir devant les juridictions administratives, à la condition toutefois de justifier d’un intérêt à agir.

Cet intérêt est apprécié notamment au regard de la qualité des requérants (propriétaires, locataires…) directement affectés par le projet auquel ils s’opposent (art. L. 600-1-2 Code de l’urbanisme).

L’intérêt à agir des associations est quant à lui apprécié au regard de leur objet social. Il est à noter que la recevabilité de l’association requérante n’est envisageable que dans la mesure où celle-ci a fait l’objet d’une déclaration en préfecture au moins un an avant l’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire (art. L. 600-1-1 Code de l’urbanisme).

L’exécution d’un permis de construire :

Peu importe qu’un recours en annulation soit porté devant une juridiction compétente, le titulaire du permis attaqué est en droit d’initier, voire de finaliser, les travaux de construction. Dans cette hypothèse, si les juges prononcent l’annulation du permis, les requérants devront encore mener une action en démolition, cette fois devant le juge judiciaire, gardien de la propriété privée. Cependant, il convient de noter que cette action en démolition ne pourra aboutir que si la construction est située dans l’une des zones limitativement visées à l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme.

Les tiers ont donc tout intérêt d’assortir leur recours en annulation d’une requête en référé suspension, afin d’obtenir l’interdiction de la mise en œuvre des travaux jusqu’à ce que le recours en annulation soit jugé. Cela d’autant plus qu’en droit de l’urbanisme, les requérants bénéficient d’un régime favorable, la condition d’urgence du référé étant présumée (art. L. 600-3 Code de l’urbanisme).

Si un tiers obtient la suspension de l’exécution du permis de construire, le pétitionnaire se voit offrir trois possibilités d’action. Il peut attendre le jugement au fond, se pourvoir en cassation pour contester l’ordonnance de référé devant le Conseil d’Etat, ou encore régulariser le permis suspendu en sollicitant puis en obtenant un permis modificatif, avant de saisir le juge des référés au titre de l’article L. 521-4 du Code de justice administrative afin qu’il mette un terme à la suspension.

Le Cabinet JR Avocat est à votre écoute pour échanger sur ces démarches et se tient prêt à vous accompagner dans leur mise en œuvre.

Bien que notre champ d’action s’étende à toute la France, nous intervenons essentiellement à Toulouse et Bordeaux, ainsi que dans leurs régions avoisinantes.

Contactez votre avocat expert en urbanisme à Marseille dès aujourd’hui pour une consultation personnalisée.

La déclaration préalable de travaux est une autorisation d’urbanisme requise pour certains travaux mineurs. Elle offre à l’administration la possibilité de s’assurer que votre projet est conforme aux normes d’urbanisme en vigueur.

Le champ d’application de cette autorisation d’urbanisme varie selon qu’il s’agit d’une nouvelle construction, située en secteur protégé ou non, ou de travaux sur une construction existante.

Concernant les nouvelles constructions hors secteur protégé :

Une déclaration préalable de travaux est nécessaire, notamment dans les cas suivants :

• Si la construction nouvelle a une emprise au sol ou une surface de plancher comprise entre 5 et 20 m2 et une hauteur de 12 mètres au plus ;
• Si la construction nouvelle à une emprise au sol ou une surface de plancher inférieure ou égale à 5 m2, et une hauteur supérieure à 12 mètres ;
• ou encore les habitations légères de loisirs dont la surface de plancher est supérieure à 35 m2 ;

Il est à noter que ces dispositions ne concernent pas les éoliennes, les ouvrages de production d’électricité à partir de l’énergie installés au sol, ni les antennes-relais de téléphonie mobile.

• Les piscines de 100 m2 au plus, non couverte ou avec une couverture d’une hauteur de moins de 1,80 mètres ;
• Les murs avec une hauteur de 2 mètres et plus.

Concernant les nouvelles constructions en secteur protégé :

Si le projet s’inscrit dans une zone protégée au titre du Code du patrimoine (sites patrimoniaux remarquables, monuments historiques) ou du Code de l’environnement (sites classés ou en instance de classement, réserves naturelles) il devra être précédé d’une déclaration préalable, notamment dans les cas suivants :

• Les constructions d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol de 20 m2 au plus, et d’une hauteur inférieure ou égale à 12 m2 ;
• Les murs, peu importe leur hauteur ;
• Les habitations légères, peu importe leur surface de plancher.

Concernant les travaux sur des constructions existantes et les changements de destination :

D’une manière générale, les travaux réalisés sur des constructions existantes ne nécessitent pas d’autorisation d’urbanisme. Ce principe souffre de plusieurs exceptions. En voici quelques illustrations :

• Dès lors que l’aspect extérieur d’un bâtiment existant est modifié, une déclaration préalable est nécessaire (à l’exception des travaux de ravalement).

Ainsi, à titre d’exemple, cette déclaration est obligatoire pour la pose d’un velux, l’installation de panneaux photovoltaïque sur une construction existante, ou encore la modification d’une vitrine commerciale impliquant une nouvelle enseigne et de nouvelles couleurs (réponse ministérielle n° 09189 du 19 juin 2014).

• En cas de changement de destination d’une construction existante ;
• Les travaux impliquant une création de surface de plancher ou d’emprise au sol comprise entre 5 et 20 m2. Ce seuil est porté à 40 m2 si la construction est située dans la zone urbaine du PLU.

Concernant les aménagements :

Une nouvelle fois, les aménagements sont dispensés d’autorisation d’urbanisme en principe. Mais par exception, certains aménagements nécessitent une déclaration préalable, comme par exemple certaines divisions parcellaires, ou encore l’installation pour une durée supérieure à 3 mois par an d’une caravane autre qu’une résidence mobile, sous certaines conditions.

Le dossier de déclaration préalable :

Le pétitionnaire doit tout d’abord remplir un des trois Cerfa proposés.

Ce formulaire contient les informations personnelles du demandeur, les caractéristiques du terrain et du projet, ainsi que les surfaces créées ou supprimées, déclarations utiles notamment pour la détermination des taxes.

Des documents supplémentaires concernant l’emplacement et les spécificités du projet doivent également être fournis (plans, documents graphiques, notice descriptive et photographies).

Une fois complété, ce dossier est soit envoyé en mairie de la commune au droit de laquelle les travaux sont envisagés par courrier recommandé avec accusé de réception, soit déposé directement, soit envoyé numériquement.

Le délai d’instruction est de 1 ou 2 mois, selon la nature et la localisation du projet. Sans réponse du service instructeur de ces délais, le pétitionnaire bénéficie d’un accord tacite.

L’autorité compétente peut s’opposer au projet envisagé ou rendre un certificat de non-opposition. Dans ce dernier cas, la déclaration préalable doit être affichée sur le terrain du projet.

Pour plus de précisions, contactez dès maintenant votre cabinet d’avocat en droit de l’urbanisme à Marseille.

Les tiers peuvent contester la déclaration préalable dans un délai de 2 mois commençant à courir à compter de son affichage sur le terrain.

Pour cela, ils doivent justifier d’un intérêt direct et démontrer que le projet autorisé a des conséquences directes sur les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’ils occupent ou détiennent.

Si le demandeur reçoit une décision défavorable de l’autorité compétente, il a également le droit de la contester.

Pour vous guider et vous assister dans ces procédures, votre avocat en urbanisme en Provence-Alpes-Côte-D’azur est à votre service.

Le plan local d’urbanisme (PLU) est le document de référence de la réglementation urbaine locale. A l’échelle communale ou intercommunale (dans ce dernier cas on parle de plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi)), il permet la mise en œuvre d’un projet global d’aménagement et définit avec précision le droit des sols applicable pour chaque parcelle.

Le PLU vise à aménager l’espace en tenant compte des principes du développement durable. Pour cela, il prévoit des capacités de construction et de réhabilitation en cohérence avec les différents besoins relatifs notamment à l’habitation, aux équipements publics et aux différents activités (économiques, sportives, culturelles, touristiques).

Le PLU est composé de différents éléments :

Le rapport de présentation :

Ce rapport, s’appuyant sur des prévisions économiques et démographiques et une analyse du territoire, justifie les orientations prises pour l’établissement du projet d’aménagement et de développement durable (PADD), des orientations d’aménagement et de programmation (OAP) et du règlement.

Le projet d’aménagement et de développement durable (PADD) :

Pièce centrale du PLU, le PADD a pour objet de définir les orientations générales du territoire, notamment en matière d’urbanisme et d’aménagement (article L. 151-5 Code de l’urbanisme).

Les orientations d’aménagement et de programmation (OAP) :

Ce document précise les orientations spécifiques pour un secteur donné du territoire, ou celles permettant une approche plus globale sur un enjeu particulier.

Le règlement :

En cohérence avec le PADD, le règlement détermine les différentes règles urbanistiques (aspect extérieur, hauteur, dimension, nature des constructions etc.) devant être respectées selon les zones identifiées, à savoir :

• Zone urbaine « U » : il s’agit d’une zone déjà urbanisée ou en cours d’urbanisation
• Zone à urbaniser « Ua » : ancienne zone naturelle ou agricole, cette zone s’inscrit dans une politique locale d’urbanisation
• Zone agricole « A » : zone protégée ne permettant pas la construction de bâtiments résidentielles, en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles. Des constructions d’habitation peuvent toutefois être autorisées si elles sont nécessaires à l’exploitation agricole.
• Zone naturelle « N » : zone protégée notamment du fait de la qualité des sites (sur le plan esthétique, historique ou écologique), de la présence d’une exploitation forestière ou encore de la nécessité de préserver ou restaurer les ressources naturelles.

A ces éléments s’ajoutent des annexes ainsi que des documents graphiques.

Votre conseil juridique en urbanisme dans les Bouches-du-Rhône vous attend dans le cadre d’un rendez-vous téléphonique, en visioconférence ou physique. 

Si un PLU implique des restrictions, comme l’interdiction de construire ou la diminution de la valeur d’un terrain, il est possible de le contester. Par exemple, si votre terrain se voit classé en zone inconstructible (agricole « A » ou naturelle « N »), ou si un emplacement réservé limite vos droits de construction, vous pouvez envisager un recours.

Pour contester un PLU, et plus particulièrement la délibération du conseil municipal (ou communautaire) qui l’approuve, il faut agir devant les juridictions administratives dans les deux mois suivant son affichage. 

Passé ce délai, il reste toujours possible de contester le PLU, que ce soit par la voie de l’exception d’illégalité de ce document, soulevée dans le cadre d’un recours à l’encontre d’une autorisation d’urbanisme, ou par celle d’un recours contre la décision de refus de la commune d’abroger le PLU.

Le requérant doit prouver qu’il a un intérêt à agir. Pour un particulier, cet intérêt est déterminé au regard de sa qualité d’habitant de la commune concernée ou voisine. Pour une association, l’intérêt à agir est apprécié au regard de son objet social urbanistique ou environnemental, et de la précision et de la limitation de son champ d’action géographique.

Si vous souhaitez plus d’informations ou être accompagné dans ces démarches, Maître Julien REYNAUD, votre avocat en droit de l’urbanisme à Marseille et dans les Bouches-du-Rhône(13), est à votre écoute.