JR Avocat Environnement et Urbanisme à Toulouse

La nouvelle loi ZAN : ce que les professionnels de l’immobilier doivent retenir

photo article ZAN avocat en droit de l'urbanisme à Toulouse
La loi climat et résilience du 22 août 2021 fixe deux objectifs, à savoir la réduction par moitié du rythme d’artificialisation d’ici 2030, ainsi que le zéro artificialisation nette (ZAN –  l’artificialisation nette étant définie comme « le solde de l’artificialisation et de la renaturation des sols constatées sur un périmètre et sur une période donnés » (art. L. 101-2-1 du Code de l’urbanisme)) d’ici 2050. Face aux difficultés pratiques et juridiques que rencontrent les collectivités locales pour l’application du “ZAN”, une nouvelle loivisant à faciliter la mise en œuvre des objectifs de lutte contre l’artificialisation des sols et à renforcer l’accompagnement des élus locaux” a été publiée au JO le 20 juillet 2023. Outre les dispositions permettant de “favoriser le dialogue territorial et renforcer la gouvernance décentralisée” et d'”accompagner les projets structurants de demain” (articles 1 à 3 de la loi), qui ne seront pas étudiés dans le présent article, cette nouvelle loi prévoit des mesures qui, à n’en pas douter, impacteront les projets des professionnels de l’immobilier et de la construction (promoteur immobilier, aménageur, architecte…).  En effet, la loi du 20 juillet 2023 établit, notamment :
  • Une surface minimale de consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers (ENAF) d’un hectare (article 4) :

Toute commune couverte par un plan local d’urbanisme (PLU), par un document en tenant lieu ou par une carte communale prescrit, arrêté ou approuvé avant le 22 août 2026, bénéficie d’une surface minimale  d’ENAF qu’elle peut consommer, c’est-à-dire artificialiser. Pour une première période de 10 ans, allant de 2021 à 2031, ce droit à artificialiser vise une surface minimale d’un hectare, qui peut être mutualisée à l’échelle intercommunale. D’aucuns pourraient regretter l’application uniforme de cette “garantie rurale” pour chaque commune concernée, sans qu’il ne soit pris en compte les différences de densité ou les particularités locales, contrairement à ce que préconisait le Gouvernement initialement.
  • La prise en compte des spécificités des communes littorales (article 5) :

Les surfaces artificialisées situées dans une zone exposée au recul du trait de côte pourront être considérées comme désartificialisées dès lors qu’elles feront l’objet d’une renaturation dans le cadre d’un projet de recomposition de l’espace du territoire littoral (art. L. 321-15-1 Code de l’environnement).
  • Un nouveau droit de préemption (article 6) :

Les communes bénéficient d’un nouveau droit de préemption (art. L. 211-1-1 Code de l’urbanisme). Elles auront la possibilité, à travers leurs PLU (ou cartes communales), de définir des zones ayant un potentiel majeur pour réaliser les ambitions de la loi ZAN. Dans ces zones, la commune pourra exercer son droit de préemption. Cela concernera des terrains ayant un potentiel de préservation ou de restauration de la nature et des zones déjà urbanisées susceptibles d’être repensées pour un nouveau projet.
  • Un sursis à statuer sur les demandes d’autorisation d’urbanisme impliquant une artificialisation (article 6) :

Le maire ou le président de l’EPCI peut surseoir à statuer sur une demande d’autorisation d’urbanisme entrainant une consommation d’espaces naturels, dès lors que celle-ci pourrait compromettre l’atteinte des objectifs ZAN fixés par les documents d’urbanisme en cours d’élaboration ou de modification. En d’autres termes, ce sursis permet à l’autorité compétente d’attendre l’adoption du texte plus stricte pour répondre, tout en bénéficiant de l’interruption des délais d’instruction, ce qui empêche une autorisation d’urbanisme d’être accordée de manière tacite. Toute décision de sursis à statuer doit être motivé au regard de l’ampleur de la consommation d’espaces naturels envisagée, ou de la faiblesse des capacités résiduelles de consommation au regard des objectifs de réduction. Toutefois, si un projet prévoit une compensation de consommation d’ENAF au moins équivalente, ce sursis ne pourra pas lui être opposé.

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